「不動産売却の諸経費完全ガイド：知っておきたい費用のすべて」

不動産売却において、多くの人が物件の価格にばかり注目しがちですが、実際には売却に伴う諸経費も無視できない重要なポイントです。

仲介手数料や登記費用、印紙税、測量費用、引越し費用など、関わる費用も多岐にわたります。

本記事では、不動産売却時にかかる諸経費の詳細について解説し、内容をご理解頂くことで、売却プロセスがスムーズに進み、思わぬトラブルを避けることができます。

 

 

 

• ◎第1ブロック：不動産売却時にかかる主な諸経費

• ・仲介手数料
• ・登記費用
• ・印紙税
• ・測量費用
• ・引越し費用
• ・住宅ローン一括返済費用

• ◎第2ブロック：売却に伴う税金とその対策

• ・譲渡所得税
• ・譲渡所得の計算方法
• ・特別控除について
• ・節税対策

• ◎第3ブロック：最後に

 

 

第1ブロック：不動産売却時にかかる主な諸経費

不動産売却には多くの費用が伴いますが、その中でも特に重要な諸経費を以下にまとめます。

 

仲介手数料

不動産会社に売却の仲介を依頼する場合、その成功報酬として仲介手数料が発生します。

仲介手数料の上限は以下のように法律で決められています。

成約価格	仲介手数料の上限
200万円以下	（税抜）成約価格×5％＋消費税
200万円を超え400万円以下	（税抜）成約価格×4％＋2万円＋消費税
400万円を超える金額	（税抜）成約価格×3％＋6万円＋消費税

※例えば、成約価格3,000万円の仲介手数料は以下のようになります。

3,000万円×3％＋6万円＋消費税（10％）＝105.6万円

 

仲介手数料の支払い時期は依頼した不動産会社によりますが、一般的に契約時半額、決済時（引渡し）半額になるケースや、決済時に全額支払うケースのどちらかになります。

また、仲介手数料はあくまで成功報酬として支払う為、途中で売却活動を終了する等、成約に至らなかった場合は支払う必要はありません。

 

『補足説明』

仲介手数料計算式に記載のある「＋2万円」や「＋6万円」についての考え方ですが、これは速算式と関係してきます。上記例にある成約価格3,000万円のケースで考えると、本来の仲介手数料計算は以下のようになります。

①0～200万円　⇒　200万円×5％＝10万円

②201万円～400万円　⇒　200万円×4％＝8万円

③401万円～3,000万円　⇒　2,600万円×3％＝78万円

①＋②＋③＋消費税（10％）＝105.6万円となります。

ただこれらの方法で計算すると時間がかかるので、仲介手数料計算を簡略化する為、「＋2万円」や「＋6万円」を用いることになります。

 

 

 

登記費用

不動産売却時には、所有権移転登記が必要です。この手続きは司法書士に依頼することが一般的で、依頼費用がかかります。登記費用は5万円前後ですが以下の場合費用が数万円増額となります。

①所有者が2人以上いる場合（例：夫婦での共有名義）

②抵当権等を抹消する場合（例：売却金額で〇△銀行の住宅ローンを完済）

③登記簿謄本記載の住所が現住所と異なる場合（例：物件購入する以前に居住していた前住所。

既に新居へ引越しており住民票移動を行っている場合）

※謄本記載の住所より2回以上住民票を移動している場合、戸籍の附票を取得頂く必要があります。

 

 

 

印紙税

不動産売買契約書には印紙税がかかります。印紙税の額は契約金額によって異なり以下の通りとなります。また2027年3月31日までは軽減措置が適用となっています（記事作成現在）。

記載金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの	1万円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	2万円	1万円
5,000万円を超え１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え５億円以下のもの	10万円	6万円

 

 

 

測量費用

特に土地・戸建売却の場合、売却後に買主様との近隣トラブルを避ける為に、境界標の復元や境界確定作業、現地測量等が必要となることがあります。

この手続きは土地家屋調査士に依頼することが一般的で、依頼費用がかかります。

測量費用は土地の広さや場所、現地境界立会を行う隣接土地所有者の数によりますが、数十万円必要となる場合もあり、特に以下の場合は土地家屋調査士に依頼するケースが多くなります。

また作業完了まで1カ月～半年程度必要な場合もあるので早めに依頼をすることが大事です。

①現地に境界標が無い場合

②保管している現地測量図が数十年前に作成されている場合

③土地を2筆以上に分筆を行う場合

④建物を途中で増築している場合

 

 

 

引越し費用

売却後に新居への引越しが必要な場合、その費用も考慮しなければなりません。引越し業者への依頼費用は距離や荷物の量によりますが、数万円から数十万円が目安です。また年度末等の繁忙期には引越し料金が1.5倍～2倍程度増額するだけでなく、予約がいっぱいで引越しが出来ないケースも出てきます。少なくとも引越し希望日の1カ月前には予約するようにしましょう。

 

 

 

住宅ローン一括返済費用

売却時に住宅ローンの残債が残っている場合、決済日（買主様への引渡日）までに住宅ローンの残債を一括返済する必要があります。一括返済する際は売却代金を充当しますが、金融機関によっては一括返済手数料が発生する場合があります。金融機関に事前に確認が必要ですが0円～3万円程度費用が発生します。また手続きを行う際は、決済日の少なくとも引越し希望日の3週間前には金融機関に連絡する必要があります。

※住宅金融支援機構の「フラット35」の一括返済手続きは1カ月以上前に申込む必要があります。

 

これらの諸経費を把握し、計画的に準備することが大切です。

 

 

第2ブロック：売却に伴う税金とその対策

不動産売却には、税金が関わることも忘れてはなりません。ここでは譲渡所得税について解説します。

 

譲渡所得税（税理士法人東京シティ税理事務所著「住まいと暮らしの税金の本2024」参照）

不動産を売却して得た利益を「譲渡所得」と言いますが、譲渡所得には譲渡所得税が課されます。

譲渡所得税は不動産の所有期間によって以下の通り税率が異なります。

	所有期間	税率
短期譲渡所得	5年以下	39.63％
長期譲渡所得	5年超え	20.315％
長期譲渡所得	10年超え（所得6,000万円以下の部分）	14.21％
	10年超え（所得6,000万円超えの部分）	20.315％

※売却不動産を相続や贈与で取得した場合は、被相続人・贈与者が取得した日を引継いで計算します。

 

 

 

譲渡所得の計算方法

譲渡所得＝譲渡収入－取得費－譲渡費用－特別控除となります。

例えば、7年前に2,000万円で購入した土地を今年2,500万円で売却、売却諸経費100万円の場合の譲渡税計算式は（特別控除は考慮しない）、

譲渡収入（2,500万円）－取得費（2,000万円）－譲渡費用（100万円）＝譲渡所得（400万円）となります。

上記譲渡所得（400万円）に長期譲渡所得税率（20.315％）を掛けると812,600円の税金となります。

 

※譲渡費用には全ての売却諸経費を含めることが出来る訳ではなく、以下の項目は譲渡費用に含めることが出来ません。

①引越し費用

②残置物撤去費用

③居住期間中に発生した修繕費用や固定資産税等、不動産の維持管理の為の費用

④抵当権抹消費用　等

 

 

 

特別控除について

一定の条件を満たす場合、特別控除や軽減税率が適用されることがあります。以下に主な特例を記載しますが詳細は別記事で記述します。

①居住用財産の3,000万円特別控除

②所有期間10年超えの軽減税率

③特定の居住用財産の買換え特例

④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

⑥空家の3,000万円（2,000万円）特別控除

⑦土地等の平成21（2009）年、平成22年（2010）年取得の1,000万円特別控除

 

 

 

節税対策

節税対策として、売却前に経費をしっかり計上することや、控除制度を最大限に活用することが重要です。税理士に相談することで、適切なアドバイスを受けることができます。ご興味あれば弊社提携の税理士をご紹介させて頂くことも可能です。

 

第3ブロック：最後に

不動産売却には多くの経費が伴い、それらを事前に把握しておくことは非常に重要です。仲介手数料や登記費用等、様々な費用項目があります。また、売却に伴う税金やその対策についても理解しておく必要があります。

予算を立てる際には、各専門家から事前に見積もりを取り、具体的な費用感を掴むことが大切です。

また、仲介手数料や税金の支払いタイミング、経費節約の具体的な方法についても、事前に知っておくことでスムーズな売却が可能になります。

不動産売却における諸経費をしっかりと把握し、計画的に進めることで、予想外のトラブルを避け、安心して売却を進めることができるでしょう。この記事が、不動産売却を考えている方々の参考になれば幸いです。