不動産を相続した方が気になるのが、相続登記の義務化です。
相続登記には手間も費用もかかります。それゆえ、相続登記を省略して相続不動産を売却したいと考える人もいるかもしれません。
この記事では、相続した不動産の売却を検討している方に向けて、相続登記義務化について知っておくべき情報をまとめました。
相続登記義務化の内容は？ 義務違反者には10万円の過料？
2024年4月1日より相続登記の義務化がスタートしました。ここでは、相続登記義務化の基本事項を確認します。
相続登記をしないとどうなる？ 罰則は？
相続登記の義務違反者には罰則が適用され、10万円以下の過料に科せられます。
もっとも、正当な理由がある場合は罰則は適用されません。正当な理由の主な具体例は次の通りです。
- 相続登記の義務者が重度の病気
- 相続手続きが複雑
- 相続争いの存在
通常に比べて相続人の数が著しく多い場合、複雑な相続手続きに該当し正当な理由に該当する可能性があります。また、相続財産をめぐり相続人間で揉めている場合も、正当な理由に該当する余地があるでしょう。
ただし、正当な理由に該当するか否かの判断は曖昧な部分もあります。確実に過料を免れたい場合は、相続人申告制度（後述）の利用をおすすめします。
相続登記はいつまでする必要がある？
相続登記は、不動産を相続した事実を知った日から3年以内が期限です。3年を経過すると過料対象となります。
一般的には、被相続人の死亡時が、相続の事実を知った日に該当します。ただし、遺産分割協議が行われた場合は、遺産分割協議の成立日から3年以内が期限です。
相続登記義務化の対象はいつの相続から？ 過去の相続も対象？
過去の相続も相続登記義務化の対象です。したがって、2024年4月1日（相続登記義務化がスタートした日）より以前の相続も、義務違反による過料の対象となります。
なお、2024年4月1日より前の相続は2027年3月末が期限となります。
相続登記にかかる費用は？
相続登記にかかる費用は、主に2つに分類されます。司法書士に支払う報酬と、国に支払う登録免許税です。
事案にもよりますが、司法書士報酬の相場は10万円前後とされています。一方、登録免許税は原則として「固定資産税評価額×0.4%」で算出可能です。
相続登記の費用を節約したい！ 不動産を売却すれば相続登記は不要？
相続後、直ぐに不動産を売却する場合でも相続登記は必要です。相続した日の翌日に不動産を売却するとしても、相続登記は省略できません。
例えば、父が死亡し、息子であるAが父の不動産を相続したとしましょう。Ａ及びＢが、その後、甲に不動産を売却した場合は、「亡父 → A」への相続登記が必要です。相続登記を省略して、「亡父 → 甲」への売買を原因とする移転登記をすることはできません。
- 〇 「亡父 → 甲（買主）」
- ✕ 「亡父 → A（相続人） → 甲（買主）」
売却後は名義人買主へと変わるため、あえて相続登記をする必要はないと考える人もいるかもしれません。相続登記を省略できると登記の費用を支払わずに済むため、相続人にとっては助かります。
しかし、法律上、相続登記の省略は認められていません。不動産を相続した事実があった以上、その事実を記録に残す必要があるからです。不動産を売却するからといって、相続した事実が消えるわけではありません。いったん相続した以上、その後の売却の有無にかかわらず、相続登記義務化の対象となります。
相続登記が未了でも不動産の売却は進められる！
相続登記が未了でも、不動産の売却は進められます。相続登記が完了していなくても、不動産仲介業者に依頼し買主を探すことは可能です。
買主が見つかるまでは、半年以上の時間を要する場合もあります。なるべく早く不動産を売却したい場合は、相続登記手続きと並行して、不動産仲介業者への依頼手続きも進めるとよいでしょう。
ただし、売却を理由に相続登記を省略することはできません。また、少なくとも不動産の売買契約成立前までには、相続登記を完了させておく必要があります。相続登記を放置したままでは、不動産の売却もできませんし、相続登記義務違反として科料に処せられる可能性もあります。
意外と知られていない？「相続人申告登記」とは？
相続登記義務違反による過料を回避する手段として、有効なのが相続人申告制度です。
相続人申告制度は、相続登記の義務化に伴い創設されました。相続登記申告制度の主なメリットは、相続登記義務違反の回避です。相続人は自分が相続人である旨を法務局に申し出て、相続人申告登記を完了させることで、義務違反による過料を回避できます。
相続人申告登記は、相続関係が複雑な場合にも役立つ制度です。例えば、相続人が20人以上に及ぶような場合です。相続人が多数の相続手続きは、相続人調査につき通常以上の時間と費用を要し、3年を経過してしまう可能性が高くなります。この点、応急処置的に相続登記申告登記を完了させておけば、義務違反による過料は免れます。
相続人申告登記は単独でも申請可能で、ほかの相続人の承諾を得る必要がありません。しかも、相続人申告登記にかかる費用はわずかです。戸籍や住民票等の取得費用は発生するものの、登録免許税は0円です。登記手続きも簡易で、司法書士に依頼せず完了させることも可能です。
期限内での相続登記が難しい場合は、相続人申告登記を検討しましょう。
-
相続人申告登記のデメリット！そのままでは不動産の売却ができない
相続した不動産を売却する場合、相続人申告登記のみでは足りず、相続登記を完了させる必要があります。相続人申告登記は、相続登記義務違反を回避するための一時的な措置に過ぎないからです。
相続した不動産を売却する場合は、下記のいずれかのルートを辿ることになります。
- ●相続登記 → 売却
- ●相続人申告登記 → 相続登記 → 売却
不動産を売却する際は、必ず相続登記が必要になる点を確認しましょう。
相続した不動産を売却するメリット！早めに売却したほうが得？
相続した不動産を売却するメリットを確認しましょう。
前述の通り、相続した不動産を売却するためには、相続登記が必要です。費用や手間を理由に、相続登記を面倒に感じる方もいるかもしれません。しかし、相続登記を済ませ早期に不動産を売却することで得られるメリットは多いです。
ここでは、相続不動産を売却する3つのメリットを紹介します。
-
遺産分割が円滑に進む
- 不動産の売却は、遺産分割で揉めないための対策になります。現金化で、相続財産の公平な分配が容易になるからです。
相続財産が不動産のみの場合、誰が不動産を相続するかで揉める可能性が高くなります。相続人間で不動産を共有する方法もありますが、不動産の共有状態は権利関係を複雑にし、さらなるトラブルを招く原因にもなります。
例えば、不動産をA、Ｂ及びＣの相続人3人で共有した場合を考えてみましょう。
この状態で不動産を売却する場合、3人全員の同意が必要です。1人でも売却に反対すると、不動産の売却はできません。当事者の誰かが死亡すると、さらに状況は難しくなります。死亡した者の相続人が当事者として追加され、共有者の数が増えるからです。Ａが死亡し、Ａの相続人がＤ、Ｅ及びＦだった場合、不動産の共有者は合計で5人になります。つまり、5人全員の同意を得なければ不動産の売却はできません。
この点、不動産と異なり現金は分割しやすいため、相続人間のもめ事に発展しにくいというメリットがあります。いったん現金として受け取れば、その後の処分は自由です。
-
不動産の管理費・維持費を節約できる
不動産は所有しているだけでも費用が発生します。不動産を売却すれば、固定資産税、管理費、修繕費等を支払う必要がなくなります。
-
資金調達ができる
相続不動産の売却により、資金調達が可能になります。
資金調達目的の具体例としては、相続税の支払いが考えられます。相続税の発生が見込まれる場合、あらかじめ相続不動産を売却することで納税に対応しやすくなるのです。
まとめ
相続登記の義務は、相続後に不動産を売却する場合でも適用されます。いったん相続をした以上、その後の売却の有無に関係なく、相続登記は必要です。もっとも、相続登記が未了でも、不動産の売却を不動産仲介業者に依頼することはできます。
不動産を早期に売却したい方は、相続登記手続きと並行して、不動産仲介業者への依頼手続きも進めるとよいでしょう。
子育て家族の新しい暮らしを応援します。
無料査定や住まいの売却・購入もお気軽にご相談ください。
