農地に住宅を建てるには農地転用が必要！農地転用にかかる費用や流れを徹底解説！

 

「親の農地に住宅って建てられるの？」

 

「相続で農地を手に入れたけど、建物は建つ？」

 

農地に住宅を建てる場合には農地転用という手続きが必要になります。

 

農地転用とは、一言で言うと「農地を農地以外」にすることを言います。

 

そして農地転用には許可や届出が必要となるのです。

 

え、自分の土地なのに好きにできないの？

 

と思いますよね。

 

日本では、食料自給率の観点から農地は農地法という法律で厳格に守られています。

 

つまり国民が好き勝手に農地に家を建てたり、駐車場にしたりすると、お米や野菜の生産が少なくなって日本国民が食べていけないよね、というわけです。

 

特に生産性の高い農地は許可が下りにくいこともあります。

 

本記事では農地転用の概要、農地転用で住宅を建てる際の手続きや費用のことを網羅的に解説します。

 

ぜひ本記事を読んでいただき、農地転用のことを少しでもわかっていただけたら幸いです。

農地転用を定める農地法を解説

 

農地転用には、農地法上大きく分けて2種類あります。

 

その2種類を解説します。　

農地法第4条　

では2種類は何が違うかというと、「誰が」農地転用をするかによって分かれています。

 

農地法第4条は「自分」が農地以外にした後も「自分の土地」として農地転用するものです。

 

例えば、農家さんが自分の家を建てたり、駐車場にしたりするために自分の農地を転用する、というようなケースが考えられます。

 

ちなみに農地法では第3条もあるのですが、この条文は「自分」が「農地のまま」として「他人」に土地をあげたり売ったりするものなので、本記事では説明を割愛します。

農地法第5条

農地法第4条に対して、農地法第5条は「自分」が農地以外にした後に「他人」にその土地をあげたり、売ったりするために農地転用するものです。

 

よくある例として分家住宅や、不動産業者などに住宅用地として農地を売るなどが考えられます。

 

分家住宅とは、例えば自分の子供が家を建てるために農地転用するといったケースです。（子供と言えど別人格である以上他人です）

 

 

農地転用は主に場所で分かれる　

 

「誰が」農地転用するかによって種類があるとお伝えしましたが、さらに場所によっても手続きが分かれてきます。

 

正確には「都市計画法」によって定められた区域によって変わってきます。　

市街化区域では許可不要　　

都市計画法で定められた市街化区域では農地転用の許可が不要で、行政に対して届出をする必要があります。

 

市街化区域というのは建物を建てて町を発展させていこう、という区域ですから、自然と農地転用の基準がゆるくなるわけです。

 

もっと言うと役所にお許しを得る必要がないのです。

 

ただ、農地転用しますよ、ときちんと届け出てくださいね、というわけです。

 

市街化区域での届出は、管轄の農業委員会に対して行います。

 

市街化調整区域では農地転用許可申請が必要　

市街化区域に対して市街化調整区域は、なるべく建物は建てないで農地を守っていこう、という区域なので許可の基準は厳しくなります。

 

厳格に理由を求められますし、必要な書類も多くなります。

 

住宅を建てたいけど、この土地（農地）にしか建てられないんです、という理由を示して認めてもらう事が必要です。

 

市街化調整区域内での農地転用許可は、管轄の農業委員会を通して都道府県知事に申請します。

 

市街化調整区域での建築許可については、こちらの記事を参考にどうぞ

 

【関連記事】建築許可が必要な場合は！？市街化調整区域についても徹底解説！ | 秋山グループ株式会社

農地転用の許可基準

 

具体的に農地転用の許可が下りるかどうかの基準はどうなっているのでしょうか。

 

基準には2種類あり、「立地基準」と「一般基準」です。

 

この両方をクリアしないと農地転用の許可は下りないのです。

 

順番に解説します。

立地基準

農地は以下の5種類の農地区分に分かれています。

 

1. 農用地区域内農地⇒市町村が定める区域内の農地
2. 甲種農地⇒市街化調整区域内の集団農地で高性能農業機械での営農可能農地など
3. 第1種農地⇒生産力の高い農地など
4. 第2種農地⇒市街地として発展する可能性のある区域内の農地など
5. 第3種農地⇒都市的整備がされた区域内の農地など

 

上記のうち「農用地区域内農地」「甲種農地」「第1種農地」は原則農地転用ができません。※例外はあります

 

つまり該当農地がどの区分なのかによって、許可が下りるかかどうかが決まってきます。

一般基準

農地転用の許可を下すためには立地基準のほかに、以下の基準を満たす必要があります。

 

• 転用事業が確実に実行されるかどうか？
• 周辺農地への影響がないか？
• 一時転用の場合、確実に農地に復元されるか？

 

これらを証拠書類などで証明する必要があります。

農地に住宅を建てる場合の手続きの流れ

 

農地転用の許可を得るためにはどういう手続きが必要でしょうか。

 

実際の流れを解説します。

農業委員会に相談

まずは許可が下りる見込みがあるかを、該当の農地を管轄する役所に相談に行きます。

 

役所の中に農業委員会という組織があって、こちらが農地転用の窓口です。

 

たいてい「農政課」や「産業振興課」という課内にあるので、そちらに行きましょう。

 

ちなみに西宮市役所では「農政課」です。

 

「こういう理由で、この場所を農地転用したい」といった内容で相談します。

 

ここが非常に重要で、事前に相談をして許可が下りる見込みをもらわないと、実際に申請したときに許可が下りない可能性があるからです。　

 

必ず管轄の農業委員会に事前に相談しましょう。

 

【関連記事】農地転用について｜西宮市ホームページ

必要書類を揃える　

農業委員会に許可の見込みをもらったら必要な書類を揃えていきましょう。

 

役所に必要添付書類というのがあることがほとんどなので、そちらを確認しましょう。

 

ここで必要な書類は、農地転用せざるをえない理由の根拠となる書類などです。

 

代表的なものは、理由を示した「理由書」や建てる住宅の図面などです。

担当窓口に許可申請　

必要書類が揃ったら、書類を農業委員会に提出しましょう。

 

市街化調整区域での許可申請は都道府県知事に対して行いますが、窓口は管轄する農業委員会になります。

 

このとき締め切りがある場合がほとんどなので、確認を忘れないようにしましょう。

 

毎月10日までに、といった具合です。

 

締め切りを過ぎてしまうと許可が下りるのも1か月先になってしまう事があるので要注意です。

原則は2か月以内には許可が下りる　

通常問題なく進むと1.5か月～2か月くらいで許可が下ります。

 

ただし、いくら事前に相談しているとはいえ、実際に農業委員会の審査が入るときに「やっぱりここはどうなっていますか？」と指摘が入って回答を求められたり、追加で資料の提出を求められたりすることがあります。

 

その時には追加で時間がかかると思っていた方がいいでしょう。

 

このときの審査が緩やかなのか厳しいかは自治体によってかなりの差があるので、時間には余裕を持った方がいいでしょう。

 

自分でやれば申請費用はかからない　

 

次に農地転用にはどれくらいの費用がかかるのか解説します。

自分でやれば申請費用は無料　

申請のための必要書類を揃えるために費用がかかりますが、実は農地転用自体には申請費用はかからない場合がほとんどです。

 

つまり自分で手続きをやってしまえば、書類を揃えるための費用のみで済みます。

 

ただ、何度も役所に出向いたり専門的な話をしないといけないため、費用以上の労力が必要になると思っておいた方がいいでしょう。

行政書士に頼むと報酬がかかる

専門の行政書士に頼むというのも一つの手だと思います。

 

費用は行政書士によって変わってきますが、報酬として平均で10万円～15万円です。

※出典：令和２年度報酬額統計調査の結果

別途かかる費用

必要書類の中には、費用が掛かるものもあります。

 

法務局で取得しなくてはいけないものが、土地登記簿謄本1通600円と公図1通500円です。

 

それ以外にかかる場合もありますので、必ず農業委員会に確認しましょう。　

農地転用して住宅を建てたい場合によくある疑問　

農地転用許可を取らないで住宅を建てるとどうなる？　

許可を取らずに違反転用した場合、3年以下の懲役または300万円以下（法人は1億円以下）の罰金を科せられる場合があります。

 

また、計画の途中で是正命令や現状復帰命令が出ることもありえますので、あるので、違法転用は絶対にやめましょう。

登記は必要？　

農地転用を行った後1か月以内に、その土地の地目を変更して、所有者（所有者が変わる場合）を変更する「登記」という手続きが必要になります。

 

なるべく早めに済ませましょう。

青地だと言われたけど？

一般的に農用地区域内農地のことを「青地」と呼びます。

 

農地法とは別の農振法という法律で定められている地域のことで、都道府県が定めた、通常の農地よりも守る必要性が高い農地のことです。

 

青地の土地を農地転用するには「農振除外」という、また別の手続きが必要になります。

資金証明を出せと言われたけど何を出せばいいの？

住宅建築のために農地転用の許可申請をした際に、この計画にかかる費用が用意できることを証明する資金証明を求められることがあります。

 

このときには、もし現金で住宅を建てるのであればその金額が入っている銀行口座の通帳のコピー、ローンであれば融資証明書を提出します。

 

融資証明書は金融機関に言えば出してくれます。

 

ネット銀行の場合には口座残高がわかる画面をプリントアウトしたもので大丈夫です。

まとめ

最後まで読んでいただきありがとうございます。

 

農地転用で住宅を建てる場合について解説しました。

 

届出や許可をとらずに計画を進めてしまうと、最悪罰則を受けてしまうこともありますし、原状復帰命令が出かねない大切な手続きです。

 

不安な場合は信頼できる不動産業者に相談するといいでしょう。

 

本記事を参考にしていただき、不動産取引の成功を祈っています。