家を売却したあとに確定申告が必要かどうかは、利益の有無・損失の扱い・控除や特例制度を使うかどうかによって変わります。売却益が出れば申告が必須ですが、利益が出ていない場合は申告不要となるケースもあります。
確定申告しないと節税制度が使えなくなることもあり、判断を誤ると余計な税負担につながる可能性もあるため注意が必要です。
この記事では、売却後の確定申告が必要なケース・不要なケースの判断基準をわかりやすく解説し、申告しないことで起こり得るリスクや注意点も紹介していきます。
家を売却後に確定申告が必要になるケースとは？
家を売却したあとに確定申告が必要かどうかは「利益が出たか」「損失が出たか」「控除や特例制度を利用するか」などによって判断されます。
「売却したら必ず申告が必要」というわけではありませんが、申告しないことで控除や特例制度が使えなくなるケースもあるため、まずは自分がどのケースに当てはまるかを確認することが大切です。
ここでは、確定申告が必要になる代表的なケースを解説します。
家の売却により利益が出た場合
家を売却して利益が出た場合は、必ず確定申告が必要です。売却益は「譲渡所得」として扱われ、「所得税・復興特別所得税」と「住民税」が課されます。
譲渡所得は下記の計算式で算出され、利益が出た場合は税金が発生します。
売却価格 －（ 取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除 ＝ 課税譲渡所得金額
【取得費】
不動産購入代金、不動産取得税、印紙税、仲介手数料など
【譲渡費用】
仲介手数料、印紙税など
【特別控除（3,000万円の特別控除）】
マイホーム（居住用財産）を売って譲渡益がある場合は、短期譲渡所得、長期譲渡所得のどちらも最高3,000万円の控除があります。譲渡所得が3,000万円に満たない場合には、特別控除額は、譲渡所得の金額が限度となります。
税率は不動産の所有期間（売却した年の1月1日時点）により異なります。
| 所有期間 | 税率 | |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超え | 20.315% |
|
長期譲渡所得 |
10年超え（所得6,000万円以下の部分） | 14.21％ |
| 10年超え（所得6,000万円超えの部分） | 20.315% |
※税理士法人東京シティ税理事務所著「住まいと暮らしの税金の本2026」参照
■特定居住用財産の軽減税率の特例
10年を超えたマイホームを売却する場合、軽減された税率で計算されます。また、3,000万円の特別控除も併せて適用となります。
不動産の売却益は給与所得などとは別枠で課税されるため、申告しないと税務署から問い合わせが来る可能性があります。利益が出た場合は必ず申告しましょう。
譲渡所得税について大まかにシミュレーションを行うサイトもあります。目安として確認することができます。
家の売却により損失が出た場合
家を売却して損失が出た場合でも、売却後に新たにマイホームを購入した場合、譲渡損失を、その年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。この特例を「譲渡損失の繰越控除」と言います。
さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除（繰越控除）可能です。損失は最大3年間繰り越せ、節税効果は非常に大きいので該当するご家庭は、申告しておくことをおすすめします。
※マイホーム（旧居宅）は、令和7年12月31日までに譲渡したものとします。また、控除には、一定の要件を満たしている必要があるため注意が必要です。
要件に関する詳細は国税庁HPでご確認ください。
控除や特例制度を利用する場合
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 特定居住用財産の軽減税率の特例
- 譲渡損失の繰越控除
-
これらの制度を利用する場合は、確定申告が必須です。申告しないと控除や特例制度は適用されません。適用されることで数百万円単位で節税できるケースもあるため、該当する場合は必ず申告しましょう。
確定申告が不要なケース
不動産を売却したからといって、必ず確定申告が必要になるわけではありません。ただし「申告不要」と判断するには、取得費や譲渡費用の計算、「譲渡損失の繰越控除」の適用有無などを正しく確認することが重要です。
誤った判断をすると、本来受けられたはずの控除を逃したり、税務署から後日問い合わせが来る可能性もあります。ここでは、確定申告不要なケースと、注意すべきことを解説していきます。
売却利益が出ていない｜譲渡所得がゼロまたはマイナス
売却価格から「取得費＋譲渡費用」を差し引いた結果、利益が出ていない場合は確定申告は不要です。ただし、建物部分は減価償却によって取得費が年々小さくなるため、購入時より安く売れたように見えても、計算すると利益が出るケースがあります。
そのため、購入価格と売却価格の単純比較ではなく、取得費を正しく算出したうえで判断することが重要です。なお、前の章で紹介した「譲渡損失の繰越控除」を使う場合は申告が必要になります。
控除や特例制度を使わない場合
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 特定居住用財産の軽減税率の特例
- 譲渡損失の繰越控除
前の章で説明した上の控除や特例制度を利用しない場合は申告義務はありません。
不動産売却は金額が大きいため「売ったら必ず確定申告が必要」と思われがちですが、実際には状況によって申告の要否が変わります。
| ケース | 確定申告の要否 |
| 譲渡所得が1円でもプラス | 必要 |
| 譲渡所得がゼロ・マイナス | 不要・ただしマイホーム買い替えのために「譲渡損失の繰越控除」を利用する場合は必要 |
| 譲渡所得があり「3,000万円特別控除」や「特定居住用財産の軽減税率の特例」を利用する | 必要 |
確定申告をしないとどうなる？
不動産の売却は金額が大きいため、税務署は売却情報を把握しています。そのため、申告が必要なケースで申告がないと、税務署から問い合わせが来ることがあります。
また、不動産を売却したあと、本来は確定申告が必要なのに「やらなくてもいいだろう」と放置してしまうと、思わぬ不利益につながることがあるため注意が必要です。
特に「居住用財産の3,000万円特別控除」や「特定居住用財産の軽減税率の特例」を使えるはずだったのに申告しなかったケースでは、本来払わなくてよかった税金を負担することになりかねません。
次に、確定申告をしないことで起こり得る代表的なリスクを解説します。
控除や特例制度が使えず税額が高くなる可能性
不動産売却には、税負担を大きく減らせる制度が複数あります。
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 特定居住用財産の軽減税率の特例
- 譲渡損失の繰越控除
これらは申告しないと適用されません。つまり、本来なら税額がゼロになる、または大幅に減るはずだったのに、申告しなかったせいで高い税金を支払うことになる可能性があります。
延滞税・加算税が発生することがある
利益が出ているのに申告をしなかった場合、後から税務署に指摘されると、次のような追加の税金が発生することがあります。
- 延滞税（納付が遅れたことによる利息）
- 無申告加算税（申告しなかったことへのペナルティ）
特に延滞税は日数に応じて増えていくため、放置すればするほど負担が大きくなります。「忘れていた」「忙しくてできなかった」という理由でも免除されないことが多く、結果的に余計な税負担が増える可能性があることを考慮しておきましょう。
不動産売却の確定申告は税理士に依頼すべき？
不動産売却の確定申告は、内容によって「自分でできるケース」と「税理士に依頼したほうがいいケース」に分かれます。不動産は売却金額が大きく、控除や特例の有無で税額が大きく変わるため、状況に応じて判断することが大切です。
ここでは、判断の目安と税理士へ依頼するメリットを解説します。
自分で確定申告できるケース
次のようなケースであれば、確定申告を自分で行っても大きな問題はありません。
■書類が揃っている
購入時の契約書・領収書、売却時の契約書、仲介手数料の領収書など、必要書類がすべて手元にある場合は、計算が比較的スムーズに行えるため、自身で確定申告しやすいでしょう。
■適用する控除や特例が少ない
控除や特例が少なく、複雑でない場合は自力での申告も可能です。
■売却益が小さい
利益が少なく、計算が単純なケースでは、税額の誤差が大きくなりにくいため、自分で申告してもリスクが低いといえます。
税理士に依頼したほうがいいケース
次のようなケースでは、税理士に依頼したほうが安心で、結果的に節税につながる可能性があります。
■複数の控除や特例を使う
控除や特例を併用する場合は計算が複雑になりやすく、誤りがあると適用されないこともあります。
■取得費が不明
購入時の契約書や領収書が残っていない場合、取得費の計算が難しく、税額が大きく変わるため専門家の判断が必要です。
■相続した不動産の売却
相続税評価額や取得費の扱いが複雑で、一般の方が正確に計算するのは難しいケースです。
■売却益が大きい
利益が大きいほど税額も高くなるため、計算ミスによる損失が大きくなります。専門家に任せることで安心して節税できます。
■費用の目安（税理士報酬）
不動産売却の確定申告を税理士に依頼する場合、費用の目安は15万円前後です。
（譲渡所得の金額や控除、特例等の有無により変動）
まとめ
不動産の売却は金額が大きく、税金の影響も大きいため、売却後の税金や確定申告の相談は、地元の不動産会社や税理士に早めに相談することが安心への近道です。
秋山グループ株式会社では、提携の税理士をご紹介させていただくことも可能です。まずはお気軽にお問合せください。
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